La camera è pronta: turismo e rilancio dei centri storici europei

L’apertura di nuovi alberghi nelle aree urbane è un vantaggio per le imprese locali e la creazione di posti di lavoro, ma presenta anche alcuni rischi.

Alberto Hidalgo | ricercatore in economia urbana, Scuola IMT Alti Studi Lucca
La Gran Vía a Madrid

Immaginate un edificio storico, trascurato e in stato di abbandono da anni: viene ristrutturato e trasformato in un hotel a 5 stelle. Questo gioiello architettonico, con il suo fascino unico e con il suo valore estetico, attira catene alberghiere desiderose di investire e offrire agli ospiti un’esperienza ricca di storia e carattere. Dopo la pandemia di COVID-19, l’Europa è emersa come un brillante esempio di resilienza e crescita nel turismo, con un numero di visitatori da record, e tutto il continente sta assistendo a una notevole rinascita. Questa storia di ritorno non riguarda solo le spiagge affollate o le strade cittadine; si tratta di una trasformazione strategica nel cuore dell’Italia, della Spagna e di altri paesaggi urbani europei. Un nuovo studio fa luce sugli effetti a catena, economici e sociali, della trasformazione di edifici protetti in hotel. Lo studio si concentra su Madrid dal 2001 al 2010, ma le conclusioni e le tendenze individuate sono probabilmente valide per molte altre città europee.

Dai palazzi agli alberghi.

La trasformazione di edifici storici o protetti in strutture ricettive costituisce un ponte vitale tra la conservazione del passato e il futuro. Considerati i costi elevati e le complessità legate al mantenimento di queste strutture, convertirle in hotel rappresenta una soluzione pragmatica. Gli albergatori, riconoscendo il premio che gli ospiti sono disposti a pagare per l’esperienza unica di soggiornare in un edificio ricco di storia, sono più propensi a fare gli investimenti necessari per la ristrutturazione. Come conseguenza, questo non solo garantisce la conservazione degli edifici per le generazioni future, ma rivitalizza le economie locali attirando il turismo. Pertanto, questa tendenza non riguarda semplicemente la fornitura di alloggi; si tratta di sostenere il patrimonio e arricchire l’esperienza di viaggio attraverso la perfetta integrazione di storia e cultura. Non tutto fila liscio, però. Lo studio sottolinea che mentre i settori legati al turismo e ai servizi, come ristoranti, negozi di moda e di souvenir, prosperano, le industrie tradizionali vengono espulse dai centri urbani. L’avvento di nuovi hotel ha anche cambiato il mix di attività economiche e i modelli di proprietà delle imprese in città, favorendo quelle più grandi rispetto ai piccoli bar e ristoranti di proprietà indipendente.

Il problema della “gentrificazione”.

Un aspetto chiave dell’analisi è l’impatto sul mercato immobiliare. I dati suggeriscono che i nuovi hotel stanno facendo aumentare i prezzi degli affitti e stimolando gli investimenti residenziali nelle aree circostanti, suggerendo una gentrificazione. Tuttavia, questi cambiamenti riflettono anche il modo in cui il turismo e lo sviluppo alberghiero possono rimodellare il tessuto economico e sociale delle città, come già osservato anche in un precedente studio che prendeva in esame l’impatto di Airbnb sui centri cittadini, trasformando gli spazi urbani e alterando la demografia dei quartieri. È importante sottolineare che lo studio rileva che molti nuovi hotel occupano edifici precedentemente vuoti o utilizzati come uffici, mitigando l’impatto sul mercato immobiliare. Ciò indica che l’aumento dei prezzi degli affitti potrebbe derivare più dalla rigenerazione dell’area che da una riduzione dell’offerta immobiliare. In sostanza, è fondamentale comprendere l’interazione tra turismo, sviluppo urbano e cambiamenti socioeconomici. Questo studio dimostra che la conversione di edifici storici in hotel può contribuire alla loro conservazione e stimolare la crescita economica nelle aree circostanti. Tuttavia, è fondamentale riconoscere che tali trasformazioni potrebbero influenzare negativamente il mercato immobiliare e degli affitti se non gestite con attenzione. La soluzione potrebbe essere un monitoraggio continuo dello sviluppo del turismo urbano per massimizzare i benefici, come la rivitalizzazione delle proprietà abbandonate e l’incremento dell’occupazione e dell’attività economica locale, riducendo nello stesso tempo al minimo gli impatti negativi, tra cui il potenziale sovraccarico turistico in alcune aree a danno dei residenti locali e diminuire l’attrattiva turistica dell’area a causa di un’offerta di servizi più uniforme e saturata. Questo studio ci invita a considerare il futuro del turismo e dello sviluppo urbano, sottolineando l’importanza di bilanciare la crescita con la preservazione del carattere comunitario e il benessere dei residenti locali.

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